По Жилищному кодексу РФ вы не имеете право эксплуатировать или сдавать как офис помещение, не пройдя процедуру его перевода в нежилой фонд. Однако для данной процедуры необходимо соблюдение целого ряда условий.

В каком случае можно перевести квартиру в нежилой фонд? ↑

Квартира должна находиться в относительно изолированной части дома, когда есть возможность устройства отдельного входа, желательно, на первом этаже. Если она располагается выше, то непосредственно под ней все помещения должны быть нежилыми. В данном помещении не должны быть прописаны жильцы. Дом, в котором оно располагается, не должен стоять в планах на капитальный ремонт и не может быть признан аварийным.

Если ваша жилплощадь соответствует этим критериям, можно переходить к процедуре перевода.

Сбор документов↑

Главный документ, который необходимо изучить при переводе жилого помещения в нежилой фонд — это Жилищный кодекс РФ, а именно 3-ю главу «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». Он устанавливает порядок данной процедуры.

Для начала необходимо предоставить необходимые документы в орган местного самоуправления. В Москве это Городская Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда города Москвы и Департамент Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы.

Во-первых, необходимо заявление о переводе помещения с указанием причин его перевода в нежилой фонд. Во-вторых, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии в том числе копии свидетельств о праве собственности на квартиру и справка о том, что в квартире никто не прописан. Кроме того, следует предоставить план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Помимо этого, необходим подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Перепланировка↑

Очевидно, что создание отдельного входа требует перепланировки жилого помещения. Так что для начала необходимо провести обследование переводимой недвижимости. После этого нужна разработка технического заключения о состоянии ограждающих и несущих конструкций и возможности переустройства и перепланировки помещения с устройством отдельного входа для перевода помещения в нежилой фонд. Следующий этап — это создание проекта по перепланировке помещения для перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа, которое делается на основании технического заключения. Всем этим можно заниматься самостоятельно или обратиться к специалистам. Как правило, при хороших строительных фирмах всегда существует такой отдел, специализирующийся на перепланировках.

Разработанный проект перепланировки необходимо согласовать с рядом инстанций — уполномоченными органами и собственниками помещения:

1. Главным архитектурно-планировочным управлением Москомархитектуры»;
2. Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
3. Архитектурно-Планировочным Управлением округа, района;
4. Региональным отделом Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве;
5. Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
6. Компанией-балансодержателем (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
7. Проектной организацией, наделённой полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания или автором проекта здания;
8. ОАО «МосЭнергоСбытом»;
9. ГУП «МосГазом»;
10. Государственной Жилищной Инспекцией города Москвы;
11. ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».

Чем старее дом, в котором планируется проектирование отдельного входа, тем строже будет комиссия и тем труднее получить разрешение. Когда, наконец, все документы собраны и разрешения получены, пакет документов передается на рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы. По Жилищному кодексу, решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

После получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого помещения в нежилой фонд можно приступать к строительным работам.

Переустройство квартиры в офис↑

Учтите, что производиться перепланировка квартир может только организациями, имеющими соответствующую лицензию. В процессе ремонта, в который включается и перепланировка квартиры, должен вестись журнал ремонтно-строительных работ, куда вносятся все действия рабочей бригады. Если во время ремонта проводились какие-либо скрытые работы (например, усиление несущей стены), то должен составляться акт скрытых работ, подписанный представителями заказчика, исполнителя и организации, осуществляющий авторский надзор. После окончания работ помещение принимает комиссия Мосжилинспекции, проверяющая правильность выполненных работ и соответствие первоначальному проекту. После того как подписан акт приемки помещения, Мосжилинспекция передает документы в БТИ. По окончании всех формальностей вы сможете получить новое Свидетельство о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.