Жизнь в Москве

Еще...

Подготовка и согласование перепланировки

Очень часто при ремонте квартиры хочется перенести дверной проем в стене или даже перенести саму стену, объединить санузел и ванную, переставить сантехническое оборудование, газовую плиту. Перед тем, как проводить эти работы, необходимо учесть множество тонкостей.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Очень часто при ремонте квартиры хочется перенести дверной проем в стене или даже перенести саму стену, объединить санузел и ванную, переставить сантехническое оборудование, газовую плиту. Перед тем как проводить эти работы, необходимо учесть множество тонкостей.

Перепланировка — это изменения планировочных решений квартиры, в которых появляются отклонения от плана БТИ. Все эти мероприятия требуют согласования в установленном порядке. Несогласованная перепланировка может обернуться серьезными проблемами вплоть до штрафов и судебных исков о приведении квартиры в соответствии с первоначальным планом БТИ. Такую квартиру в Москве будет сложно приватизировать, завещать, подарить, обменять, а также продать, так как будущие владельцы обязательно увидят несоответствие в документах, и квартира существенно потеряет в стоимости.

Различают три основных вида перепланировок: по эскизу, по проекту и по проекту с затрагиванием несущих конструкций. Каждая из этих перепланировок различается по времени, стоимости и характеру согласования. Самая простая с точки зрения согласования  это перепланировка квартиры по эскизу. В среднем согласовать перепланировку по эскизу возможно за 1-2 месяца.

Типы перепланировок

Самые простейшие виды перепланировки  разборка не несущих перегородок (не включая межквартирные), монтаж не несущих перегородок (из облегченных материалов, без увеличения нагрузки на перекрытия), заделка дверных проемов в не несущих перегородках и несущих стенах, простая перестановка сантехнических приборов в габаритах ванной комнаты и кухни, демонтаж инженерного оборудования и подводящих сетей.

Эта перепланировка не требует разработки проектной документации, а только эскиза перепланировки, выполненного на поэтажном плане из технического паспорта квартиры.

Согласование с УГПС и СЭС также не требуется.

Собственник получает «распоряжение на перепланировку», которое дает право владельцу квартиры начинать выполнение ремонтных работ. По окончании ремонтных работ вызывается представитель жилищной инспекции для проверки соответствия выполненного ремонта выданному разрешению. Если все в порядке, подписывается акт выполненной перепланировки.

Более сложный вид согласования — это перепланировка квартиры по проекту. Срок согласования такой перепланировки 3–4 месяца.

Самый сложный и долгий вид согласований  это перепланировка квартиры по проекту с затрагиванием несущих конструкций. В большинстве случаев согласование длится порядка 5–6 месяцев, а в отдельных случаях и дольше.

На стоимость влияют официальные платежи государственным органам и затраты на разработку проектной документации. Например, если взять две абсолютно одинаковые перепланировки, но в одной квартире меняет свое расположение электрическая плита, а в другой газовая, то вторая будет дороже первой, так как перестановка газовой плиты требует дополнительного согласования с ГУП «Мосгаз».

Перепланировка по проекту без затрагивания несущих конструкций в основном применяется для следующих работ: расширения санузла и ванной за счет коридора с установкой сантехнического оборудования на площадь коридора или переноса кухни на нежилую площадь других помещений в квартире.

Проектную документацию для данных видов перепланировок может разрабатывать любая компания, имеющая соответствующее разрешение на проектирование.

Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций  самый сложный вид перепланировок. Проектную документацию может разрабатывать в этом случае только «автор проекта» дома.

Перепланировка  изменение конфигурации квартиры при сохранении функционального назначения помещения, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Еще до начала ремонтных работ необходимо согласовать проект вашей перепланировки.

Необходимые документы для согласования

Перечень документов для согласования перепланировки квартиры зависит от типа перепланировки. Обычно для получения распоряжения жилищной инспекции требуется следующий комплект документов:

Перепланировка в заявительном порядке:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  3. Технический паспорт БТИ (при необходимости  поэтажный план до перепланировки, экспликация до перепланировки).
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Копия финансово-лицевого счета.
  6. Эскиз перепланировки.
  7. Согласие совместно проживающих совершеннолетних.
  8. При необходимости:

    Перепланировка по эскизу:

  1. Технический паспорт БТИ (при необходимости  поэтажный план до перепланировки, экспликация до перепланировки).
  2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Копия финансово-лицевого счета.
  5. Эскизный проект перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО).
  6. Согласие совместно проживающих совершеннолетних (при необходимости).
  7. Справка Мосгаз (при необходимости).
  8. Заключение Роспотребнадзора (при необходимости).
  9. Заключение ГУ МЧС (при необходимости).

Перепланировка по проекту (с разработкой проекта и технического заключения):

  1. Технический паспорт БТИ (при необходимости  поэтажный план до перепланировки, экспликация до перепланировки).
  2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Копия финансово-лицевого счета.
  5. Техническое заключение о возможности перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО).
  6. Проект перепланировки (от любой проектной организации имеющей допуск СРО).
  7. Согласие совместно проживающих совершеннолетних (при необходимости).
  8. Справка Мосгаз (при необходимости).
  9. Заключение Роспотребнадзора (при необходимости).
  10. Заключение ГУ МЧС (при необходимости).

Перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций с разработкой технического заключения и проекта от авторов-проекта дома:

  1. Технический паспорт БТИ (при необходимости  поэтажный план до перепланировки, экспликация до перепланировки).
  2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Копия финансово-лицевого счета.
  5. Техническое заключение о возможности перепланировки (от автора проекта дома).
  6. Проект перепланировки. (от автора проекта дома).
  7. Согласие совместно проживающих совершеннолетних (при необходимости).
  8. Справка Мосгаз (при необходимости).
  9. Заключение Роспотребнадзора (при необходимости).
  10. Заключение ГУ МЧС (при необходимости).
Данный пакет документов не включает в себя реконструктивные работы при которых затрагивается фасад здания.

С 1 декабря 2011 года в Москве действуют новые правила согласования перепланировки квартир. Согласовывать перепланировку теперь можно в службе "одного окна" Мосжилинспекции. В другие органы власти ходить больше не нужно.Введена система типовых проектов по типовым домам. Такие проекты составляют 95% всех перепланировок. Типовые проекты перепланировок теперь не надо оформлять и согласовывать. 

Основные изменения в правилах перепланировки

  1. Из 31 вида работ, которые необходимо согласовывать, исключены 13 (см. список ниже). Больше не надо получать разрешение, например, на остекление балкона, установку перегородки или перенос унитаза в санузле. 
  2. Жильцам типовых квартир в большинстве случаев не надо заказывать проект перепланировки и платить за него в среднем от 20 до 40 тысяч рублей. Вместо этого можно бесплатно воспользоваться типовым проектом, который уже согласован и автором проекта дома, и Мосжилинспекцией. 
    Каталог типовых проектов перепланировки квартир в жилых домах массовых серий можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции в рубрике «Переустройство помещений» или на сайте Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП)
    Чтобы узаконить перепланировку "по типовому проекту" достаточно заявить в Мосжилинспекцию о том, что перепланировка произведена. По новым правилам инспектор должен в течение 20 дней побывать в квартире и убедиться в том, что перепланировка соответствует типовому проекту. Изменения будут внесены в технический паспорт квартиры (в поэтажный план и экспликацию). Еще 72 из представленных властями 127 проектов перепланировки нужно согласовывать по новым правилам, поскольку предусмотренные в них работы могут повлиять на безопасность дома и комфорт проживания.

  3. Не нужно согласовывать проект перепланировки квартиры с органами пожарного надзора и Роспотребнадзора. Соответствие проекта требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам будет проверять Мосжилинспекция. 
  4. Представитель районной управы исключен из комиссии по приемке завершенной перепланировки, а представителя управляющей домом компании в комиссию позовут только, если перепланировка затронула общедомовое имущество.
  5. После согласования перепланировки "скрытые работы" в квартире (например, заливка бетонной стяжки, устройство гидроизоляции пола) раньше можно было делать только в присутствии инспектора Мосжилинспекции. Теперь жильцы вправе выбрать контролером ремонтных работ как жилищного инспектора, так и самого автора проекта перепланировки. Но в любом случае после окончания работ Мосжилинспекция проверяет их качество.
  6. Увеличены штрафы за незаконную перепланировку. Штраф для жителей — до 5 тысяч рублей, для юридических лиц — до 1 миллиона рублей. 
  7. Увеличен срок действия выданного согласования перепланировки с 4 месяцев до 1 года. Владелец квартиры сможет при необходимости продлить этот срок уже в уведомительном порядке.

Теперь не требуют согласования

  • перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат и кухонь;
  • замена или установка дополнительного оборудования с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных сетей (например, нагревательных котлов, теплых полов), исключение: нежилые помещения
  • перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов без прокладки дополнительных сетей, исключение: перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы, а также установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных сетей
  • заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах, исключение: самовольно выполненные проемы
  • работы по изменению конструкции полов, исключение: строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов
  • устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения габаритов помещений; 
  • замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка); 
  • разборка и установка ненесущих перегородок, устройство проемов в них, исключение: межквартирные перегородки
  • устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; 
  • остекление лоджий и балконов; 
  • изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий; 
  • установка антенн, защитных сеток и т. п., а также выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней других средств для маломобильных горожан, исключение: средства для инвалидов, устанавливаемые на фасаде здания.

Производятся только по согласованному проекту перепланировки

    Требуется разрешение Мосжилинспекции и других контролирующих служб.
  • устройство (перенос) уборных, ванных комнат, санузлов над и под нежилыми помещениями;
  • установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений);
  • демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения;
  • устройство несущих стен;
  • устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
  • устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих (за исключением многоквартирных домов типовых серий);
  • устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
  • заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
  • строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов;
  • создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка;
  • создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т. е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры);
  • создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений;
  • создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;
  • создание навесов и витрин в пределах габаритов существующих элементов здания (дебаркадеры, стилобаты и т.п.), а также крылец и лестниц, не предусматривающее отопление и оснащение инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений;
  • создание холодных тамбуров (входов) в пределах существующих площадок  крылец, пандусов, лестниц за границей наружных стен здания;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
  • установка наружных технических средств на фасаде, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т. д.;
  • устройство лоджий на первых этажах, террас, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, террасами.

Действия, запрещенные при перепланировке

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания горожан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации и проживания;
  • переустройство помещений, при котором они могут быть признаны по закону непригодными для проживания;
  • затрагивание помещений в многоквартирном доме, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба;
  • нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
  • установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
  • перенос радиаторов отопления в лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
  • устройство (перенос) туалетов, ванных комнат над и под жилыми помещениями;
  • устройство (перенос) кухонь с газовым оборудованием над и под жилыми помещениями;
  • объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
  • разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
  • переустройство чердака, технического этажа;
  • перевод технических подполий в подвалы;
  • устройство или изменение конструкций перекрытий в многоквартирных домах типовых серий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих;
  • переустройство и (или) перепланировка в домах, признанных аварийными;
  • устройство лоджий выше первых этажей, устройство (ликвидация) балконов, террас, предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами;
  • создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, устройство отопления и оснащение инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений;
  • создание навесов, остекленных навесов за пределами существующих границ террасы на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов.
18279

Документы

Организации

  • Государственная жилищная инспекция города Москвы

Горячие линии

Справочные услуги

Похожие статьи