Жизнь в Москве

Еще...

Как продать кредитную квартиру или машину

Приближается очередной момент расчета с банком, а платить за купленную в кредит квартиру (или машину) совершенно не чем? Если вы не сумели договориться с банком о реструктуризации кредита, сокращении или отсрочке платежей, придется продавать заложенное имущество. В противном случае вас ждет судебное разбирательство.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Приближается очередной момент расчета с банком, а платить за купленную в кредит квартиру (или машину) совершенно не чем? Если вы не сумели договориться с банком о реструктуризации кредита, сокращении или отсрочке платежей, придется продавать заложенное имущество. В противном случае вас ждет судебное разбирательство (ФЗ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, глава 23 «Обеспечение неисполнения обязательств»).

Если вы решились на такой шаг, стоит помнить, что при продаже залогового имущества его стоимость снижается. Обычно уменьшение цены колеблется в пределах 15%–20%, т.к. от покупателя потребуется не только осмотреть-заплатить, но и посетить ваш банк. В случае с продажей кредитной машины важно еще и то, что она уже была в эксплуатации. Также придется заплатить за аренду банковской ячейки, комиссию автосалона, услуги нотариуса и пр.

Квартира

Существуют два пути продажи кредитной квартиры: снятия квартиры с залога до перерегистрации прав собственности и после перерегистрации.

В первом случае снятие с залога возможно только с согласия банка-кредитора. Вам самим придется искать покупателя, обговаривать с ним детали сделки. Можно прибегнуть к помощи аккредитованного в вашем банке агентства недвижимости.

Для совершения сделки на ней должны присутствовать заемщик, покупатель залогового жилья и сотрудник банка. Как правило, сделка купли-продажи совершается в отделении вашего банка.

Схема такова: после подписания договора купли-продажи покупатель разделяет всю сумму стоимости квартиры на 2 части. Одну часть – соответствующую сумме задолженности по ипотечному кредиту, кладет в банковскую ячейку. Другую часть — остаток от общей суммы за вычетом кредитной части, покупатель кладет в другую ячейку.

После перерегистрации прав собственности на жилье сотрудник банка и продавец забирают свои части денег из ячеек. Банку достаются деньги по кредиту, вам  остаток от них.

Такая схема предохраняет банк от вероятности остаться и без возврата денег по кредиту и без заложенного имущества, т.к. залог снимается до того момента, как заемщик-продавец квартиры полностью вернет кредит.

Плюс такой системы в том, что жесткий банковский контроль вселяет уверенность в покупателя и он весьма охотно соглашается на бумажно-банковскую волокиту. Но есть и минус, в случае затягивания сделки, по кредиту все равно придется платить.

Второй путь не требует согласия банка. Как и в первом случае, заемщик сам ищет покупателя на квартиру, оговаривает с ним сделку и оба обращаются к нотариусу. Однако, нотариус сейчас нужен не для заверения договора купли-продажи, а для составления договора о намерениях (предварительного договора), в соответствии с которым продавец кредитной квартиры получает сумму денег, необходимую для окончательного расчета с банком по кредиту. После чего продавец должен внести эту сумму на свой счет. Банк ее спишет, закроет кредит и снимет квартиру с обременения.

После чего покупатель отдает продавцу оставшиеся деньги и заключается договор о купле-продаже квартиры.

Этот путь хорош тем, что долг банку выплачивается в начале сделки и не нужно платить процентов в ожидании денег от покупателя. Минус же в том, что люди, обладающие достаточной для покупки квартиры суммой, не хотят отдавать значительную часть этих денег лишь за обещание (пусть и подкрепленное договором) получения квартиры.

Машина

С продажей кредитной машины все несколько проще, но и здесь есть свои подводные камни. Самый большой из них  паспорт автомобиля (паспорт транспортного средства, он же ПТС) хранится в банке до полной выплаты заемщиком кредита. Поэтому продать кредитный автомобиль можно только с разрешения банка. Если вы взяли кредит достаточно давно и банковский запрет на его досрочное погашение уже истек, банк обычно разрешает продать заложенный автомобиль.

После одобрения банком ваших намерений, есть два пути их осуществления: с участием автосалона и без участия автосалона. Хотя, на самом деле, путей выручки денег за кредитную машину все-таки три.

Если вы желаете продать купленную в кредит машину через автосалон (как правило, автосалон  партнер банка), салон перечислит деньги за машину на ваш счет либо до продажи, либо по факту продажи транспортного средства. Часть денег гасит ваш долг банку, часть вы забираете себе вместе с ПТС автомобиля. Последний передаете покупателю машины.

Если вы отдаете машину на реализацию в автосалон и ожидаете получить деньги после продажи машины, то нужно учитывать, что с момента передачи автомобиля в салон до его покупки может пройти много времени, в течение которого вам придется выплачивать проценты.

Можно отдать машину в автосалон и получить за нее деньги сразу. Однако, на таких условиях берут только машины в очень хорошем состоянии с небольшим пробегом и временем эксплуатации.

Не хочется действовать через партнеров банка? Тогда придется искать покупателя машины самостоятельно. Что довольно сложно, ведь потенциальному покупателю не только придется неоднократно встречаться с вами (осмотр машины, визит к нотариусу и в банк), но и ПТС автомобиля на руках у вас нет. Не многие отважатся купить (или внести предоплату) за автомобиль, паспорт которого не видели.

Уменьшить тревогу покупателя можно, детально обговорив в договоре купли-продажи порядок продажи и передачи автомобиля (и его ПТС). Скорее всего, банк будет настаивать на подписании договора в своем отделении или в присутствии представителей банка в офисе нотариуса.

Через суд

В октябре 2011 года в главу Гражданского кодекса "Заем и кредит" были внесены изменения.

Судебное разбирательство по вопросам взыскания долга и продажи залогового имущества не выгодно ни покупателю, ни продавцу. Потому что это гораздо дороже: госпошлина может достигать 20 000 рублей (из расчета суммы долга банку: если размер долга от 100 001 до 500 000 руб., то размер пошлины будет 2 600 руб. плюс 1% от размера долга, если сумма превышает 500 000 руб.  6 600 руб. плюс 0,5% от суммы).

Кроме госпошлины взимают дополнительный сбор в размере 7% от суммы долга.

После того, как суд вынесет решение о необходимости оплаты долга, будут открыты торги, на которых стоимость залогового имущества существенно ниже рыночной  на 30%–40%.

19992

Документы

Похожие статьи