Эксперты утверждают, что результат перевода квартиры из жилого помещения в нежилой фонд — выгодная процедура. Прибыль от сдачи в аренду обычной квартиры намного меньше, чем от сдачи помещения под офис, а покупка квартиры с ее последующей переделкой под офис предпринимателю обойдется намного дешевле, чем приобретения офисного помещения.

По Жилищному кодексу РФ вы не имеете право эксплуатировать или сдавать как офис помещение, не пройдя процедуру его перевода в нежилой фонд. Однако для данной процедуры необходимо соблюдение целого ряда условий.

В каком случае можно перевести квартиру в нежилой фонд?

Квартира должна находиться в относительно изолированной части дома, когда есть возможность устройства отдельного входа, желательно, на первом этаже. Если она располагается выше, то непосредственно под ней все помещения должны быть нежилыми. В данном помещении не должны быть прописаны жильцы. Дом, в котором оно располагается, не должен стоять в планах на капитальный ремонт и не может быть признан аварийным.

Если ваша жилплощадь соответствует этим критериям, можно переходить к процедуре перевода.

Сбор документов

Главный документ, который необходимо изучить при переводе жилого помещения в нежилой фонд  это Жилищный кодекс РФ, а именно 3-ю главу «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». Он устанавливает порядок данной процедуры.

Для начала необходимо предоставить необходимые документы в орган местного самоуправления. В Москве это Городская Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда города Москвы и Департамент Жилищной Политики и Жилищного Фонда г. Москвы.

Во-первых, необходимо заявление о переводе помещения с указанием причин его перевода в нежилой фонд. Во-вторых, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии в том числе копии свидетельств о праве собственности на квартиру и справка о том, что в квартире никто не прописан. Кроме того, следует предоставить план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Помимо этого, необходим подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Перепланировка

Очевидно, что создание отдельного входа требует перепланировки жилого помещения. Так что для начала необходимо провести обследование переводимой недвижимости. После этого нужна разработка технического заключения о состоянии ограждающих и несущих конструкций и возможности переустройства и перепланировки помещения с устройством отдельного входа для перевода помещения в нежилой фонд. Следующий этап  это создание проекта по перепланировке помещения для перевода в нежилой фонд с устройством отдельного входа, которое делается на основании технического заключения. Всем этим можно заниматься самостоятельно или обратиться к специалистам. Как правило, при хороших строительных фирмах всегда существует такой отдел, специализирующийся на перепланировках.

Разработанный проект перепланировки необходимо согласовать с рядом инстанций  уполномоченными органами и собственниками помещения:

  1. Главным архитектурно-планировочным управлением Москомархитектуры»;
  2. Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
  3. Архитектурно-Планировочным Управлением округа, района;
  4. Региональным отделом Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве;
  5. Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
  6. Компанией-балансодержателем (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
  7. Проектной организацией, наделённой полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания или автором проекта здания;
  8. ОАО «МосЭнергоСбытом»;
  9. ГУП «МосГазом»;
  10. Государственной Жилищной Инспекцией города Москвы;
  11. ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».

Чем старее дом, в котором планируется проектирование отдельного входа, тем строже будет комиссия и тем труднее получить разрешение. Когда, наконец, все документы собраны и разрешения получены, пакет документов передается на рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы. По Жилищному кодексу, решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.

После получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого помещения в нежилой фонд можно приступать к строительным работам.

Переустройство квартиры в офис

Учтите, что производиться перепланировка квартир может только организациями, имеющими соответствующую лицензию. В процессе ремонта, в который включается и перепланировка квартиры, должен вестись журнал ремонтно-строительных работ, куда вносятся все действия рабочей бригады. Если во время ремонта проводились какие-либо скрытые работы (например, усиление несущей стены), то должен составляться акт скрытых работ, подписанный представителями заказчика, исполнителя и организации, осуществляющий авторский надзор. После окончания работ помещение принимает комиссия Мосжилинспекции, проверяющая правильность выполненных работ и соответствие первоначальному проекту. После того как подписан акт приемки помещения, Мосжилинспекция передает документы в БТИ. По окончании всех формальностей вы сможете получить новое Свидетельство о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.