Квартиры, оставшиеся нам в наследство с советских времен, чаще всего далеки от идеала. Неудобная планировка, небольшие окна, крохотные кухни. Так и хочется немного подвинуть стеночку, сделать нишу и присоединить балкон к комнате. Но, несмотря на обилие вариантов перестройки квартир, проводить ее нужно по правам, не нарушая российских законов. Иначе последствия могут быть очень неприятными.

Что можно делать без специального разрешения

По собственному желанию вы имеете право:

  • Перенести сантехнику в пределах одного помещения;
  • Ликвидировать, перенести или обустроить дверные проемы в ненесущих стенах;
  • Объединить ванную и туалет;
  • Разобрать (кроме несущих) и возвести перегородки;
  • Остеклить лоджию или балкон;
  • Провести косметический ремонт;
  • Выломать встроенную мебель;
  • Поменять окна на аналогичные по размерам;
  • Заменить инженерное оборудование (батареи, плиту) на сопоставимое;
  • Переставить электрическую плиту в пределах кухни;
  • Установить наружные антенны и элементы кондиционеров;
  • Переставить газовую плиту и другое газовое оборудование в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций. 

Что категорически запрещено

Даже не пытайтесь:

  • Перекрыть внутридомовую вентиляцию (например, сделав нишу);
  • Превысить допустимую нагрузку на несущие конструкции путем устройства полов, возведения перегородок, установки дополнительного оборудования;
  • Возвести лоджию или балкон в квартире, расположенной выше первого этажа;
  • Присоединить к квартире часть чердака или технического этажа, входящего в состав общедомового имущества;
  • Объединить жилое помещение с газифицированной кухней, в том числе – устроить проем между ними без установки двери;
  • Устроить теплые полы, подключенные к системе центрального отопления или водопровода;
  • Перенести батареи на балкон и лоджию;
  • Провести любые работы, усложняющие процесс эксплуатации дома (например, перекрыть пожарный выход);
  • Привести помещение в состояние, которое не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости;
  • Нарушить строительные, санитарные и противопожарные нормы;
  • Проводить любые работы в аварийных домах;
  • Изменить внешний вид дома, который признан объектом культурного наследия.

Что согласовываем

Все остальные работы теоретически возможны – но их необходимо согласовать. Процесс это – долгий, сложный и дорогой.

Но, к сожалению, это действительно необходимо, ведь речь идет о серьезных изменениях в проекте вашего дома. Самовольные перепланировки нередко приводят к серьезным проблемам – трещинам на фасадах, обрушению перекрытий и так далее. Поэтому для перепланировок необходимо оформить согласие жилищной инспекции.

Для этого следует 

1. Получить технический паспорт жилого помещения в Территориальном бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Дополнительную информацию можно получить в «Центре паспортизации помещений»: 8 (495) 632-23-12.

2. Заказать проект перепланировки. Если перепланировка не касается несущих конструкций дома, проект можно заказать в одной из проектных организаций, состоящих в саморегулируемой организации  и имеющих свидетельство о допуске к таким работам.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции дома, проект должен быть выполнен автором проекта дома, если же он неизвестен или его нет в живых, то Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Экспертный центр».

Если перепланировка не затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, не связана с использованием части общего имущества, а также не влияет на конструктивную прочность и архитектурный облик  многоквартирного дома, то вместо проекта владелец квартиры может самостоятельно подготовить эскиз (проектное решение) в виде поэтажного плана квартиры с перечнем планируемых работ.

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта перепланировки представляется проект приспособления для современного использования.

Если вы не можете самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, можно проконсультироваться в Жилищной инспекции вашего  административного округа.

3. Сдать пакет документов можно: в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг, или же в электронной форме через раздел «Услуги и сервисы» официального сайта Мэра Москвы (MOS.RU).

Состав пакета документов

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект или проектное решение перепланировки помещения;
  • технический паспорт жилого помещения (квартиры);
  • письменное согласие собственников или всех членов семьи нанимателя, занимающих  перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.

Вы вправе не предъявлять правоустанавливающие документы и технический паспорт жилого помещения – тогда эти документы будут получены Мосжилинспекцией самостоятельно. Однако это займет некоторое время.

Сколько ждать

Чиновники обязаны дать ответ в письменной форме не позднее 3 рабочих дней с момента обращения. Если же вы не предоставили полный пакет документов и  Мосжилинспекция запрашивает их самостоятельно – прибавьте к этому еще 5 дней.

Стоимость процедуры

Конкретная цифра зависит от множества факторов: сложности переоборудования помещения, его площади, этажности и даже месторасположения дома. Однако средняя цена на оформления перепланировки двухкомнатной квартиры обойдется в сумму от 80 000 до 150 000 рублей (включая проект и все этапы согласования).

Что делать, если вам отказали

Специалисты жилищной инспекции часто отказывают в разрешении на перепланировку помещений. Это происходит из-за того, что подготовленные проекты перепланировки не отвечают требованиям закона. Причину отказа вам обязаны сообщить письменно. Если же остались непонятные моменты – вы вправе записаться на личный прием к начальнику Жилищной инспекции по вашему административному округу. При этом в заявлении необходимо указать номер решения Мосжилинспекции об отказе.

Если вы считаете, что отказ необоснован – вы вправе обратиться в суд.

Чем грозит самовольная перепланировка

Перепланировка, не оформленная в установленном порядке, грозит не только штрафом, но и обязательством вернуть постфактум согласовать перепланировку, а при невозможности этого - вернуть все в первоначальное состояние.

Без этого вы не сможете приватизировать квартиру, продать ее, подарить или оставить в наследство, так как для заключения сделок и совершения юридических процедур потребуется поэтажный план БТИ.

Имейте в виду, что скрыть перепланировку от третьих лиц очень сложно. Электрик или сантехник, которого вы вызвали для устранения поломок, может донести в жилищную инспекцию. Да и соседи могут написать на вас заявление в Мосжилинспекцию.